Покупка квартиры – это счастливое событие, но только в том случае если после покупки она не возвращается к прежнему владельцу.

Увы, такое бывает.

Это случается, когда квартира продается лицами, не имеющими право это делать, а через некоторое время появляется лицо, у которого это право есть, и требует свою квартиру назад.

На чьей стороне закон в этом случае?

Открываем ГК РФ статьи 301 и 302 и видим, что:

Собственник имеет право требовать у добросовестного приобретателя свое имущество из чужого незаконного владения, если имущество выбыло из его владения помимо его воли.

Т.е. совсем не на стороне покупателя.

Единственный способ быть уверенным в том, что останешься со своей квартирой после покупки – это купить квартиру у лица, которое имеет право ее продавать.

Существует ли возможность установить на 100%, что тот, кто продает квартиру, имеет право это делать?

И да и нет.

Есть случаи, в которых это можно утверждать на 100%. А бывают истории, в которых есть сомнения.

Теоретически можно распутать любой клубок, но на практике слишком сложные случаи глубоко никто не копает. Если только для этого нет очень веского повода.

А так, при сомнении в порядочности продавца лучше всего отказать от покупки. Верный и проверенный способ.

Почему уважающие себя риелторы совсем не настойчивы в этом отношении?

Потому, что – репутация.

Квартира, которую потерял после покупки клиент – это приговор для дальнейшей карьеры.

Отсюда и вытекает рекомендация о том, к кому нужно обращаться за проверкой юридической чистоты.

Три качества, которыми должен обладать человек, предлагающий подобную услугу:

1. Ответственность. Это на первом месте. Я не могу сказать, что проверка юридической чистоты – это очень сложная работа. Количество потенциальных проблем – конечно. Понимание ситуации происходит по логической цепочке, и нужно просто внимательно проверять. Это не высшая математика, это скорее отделение зерен от плевел.

2. Профессиональное самоуважение. Стоимость ошибки настолько велика, что доверить такую работу можно только человеку, который дорожит своей репутацией. Он скорее отговорит от покупки в случае сомнений, нежели будет рекомендовать сомнительный вариант, в надежде заработать деньги со сделки.

3. Опыт. Ставлю на третье место, потому что какой-то опыт безусловно должен быть, но громадным ему быть совсем не обязательно.

А теперь давайте посмотрим, попадают ли под эти критерии банки, которые выдают кредиты и делают проверку?

1. О «квалификации» банковских сотрудников слышал каждый. Работа по найму. Большая текучка. Специалист, который делает проверку - сегодня работает на этом месте, а завтра на другом. «Результаты» его работы скорее всего появятся, когда он уже работать не будет. Откуда взяться ответственности?

2. Репутация банка – это надежность вкладов и выгодные проценты. Вот что в приоритете любого банка. Промахи с юридической проверкой никак не повлияют на его репутацию.

3. Если проблемы при проверке видны сразу – банк этого скрывать не будет. Но есть ли резон банку отговаривать покупателя от варианта, который вроде в порядке, но есть сомнения? Вряд ли. Во-первых, не все сомнительные варианты приводят к печальным последствиям. А во-вторых, банки свои деньги получат в любом случае.

Услуги банков по проверке юридической чистоты – это просто маркетинговый ход в ответ на веяния рынка.

Ипотеки выдается много. Для себя проверку нужно делать все равно – штат в любом случае нужно набирать. Их задача - исключить заведомо провальные варианты, а то что «пропустят» укладывается в статистическую погрешность, которая компенсируется величиной банковского процента.

Поэтому, рынку предлагается услуга – проверка юридической чистоты банком.

За которой по сути ничего не стоит.