Потенциальные покупатели жилья в полной растерянности. С одной стороны, кризис, пандемия, падение доходов, цены должны пойти вниз. Сидим и ждем, пока подешевеет? С другой стороны, застройщиков на рынке все меньше, количество новостроек падает, льготную ипотеку решили не продлевать. Срочно бежим, пока не разобрали последнее? Что делать?

Разобраться, что происходит на рынке недвижимости, потенциальным покупателям помогают руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов и Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК. Модератор вебинара — Валерия Мозганова, обозреватель Business FM.

Как пандемия перевесила ценники

Ожидаемого пессимистами падения рынка во время самоизоляции не произошло. Более того, новостройки продолжали дорожать: в Московском регионе рост стоимости по отношению к январю 2020 года составил 5%, в других регионах — до 9%. Параллельно с этим отмечалось снижение количества сделок. По итогам I полугодия 2020-го снижение составило 30%, рассказал Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. По данным Циан, на вторичном рынке стоимость квадратного метра в Москве осталась прежней — 210 тыс. рублей. В регионах же наблюдалась необычная ситуация: параллельно с ростом цен на новостройки стоимость жилья на вторичном рынке стала снижаться. Такое происходит крайне редко. Больше всего пострадал рынок аренды: ставки в Москве снизились на 12%, в регионах — на 9%.

Когда застройщик побежит за покупателем, умоляя купить квартиру со скидкой?

«В обозримом будущем этого точно не произойдет, — обрывает наши мечты Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК. — Если человеку необходима квартира, покупать ее нужно сейчас: ожидание суперусловий редко бывает оправданным. Некоторые покупатели сегодня действительно заняли выжидательную позицию и говорят: «Вы еще за нами бегать будете, предлагая 15% скидки». Однако сейчас мы наблюдаем высокий спрос на жилье. Июль по продажам закрыли так, как и планировали в начале этого года. С июня мы стали планово повышать цены, и никаких больших скидок не предвидится».

На рынке недвижимости наблюдается тенденция укрупнения застройщиков, небольшие компании, не выдержав конкуренции, уходят. В 2019 году было выдано на 50% меньше разрешений на строительство, чем в 2018-м, и в текущем году тренд на снижение продолжается. Все это ведет к снижению будущего предложения и, соответственно, росту цен. Все новые объекты выходят по схеме эскроу, и здесь никаких распродаж в принципе ждать не стоит, так как эта схема влечет за собой дополнительные издержки, которые ведут к удорожанию себестоимости строительства. Как рассказала Ольга Тумайкина, если раньше ГК ФСК прогнозировала 20–25% роста цен от старта продаж до ввода в эксплуатацию, сейчас закладывает 15% роста и выводит проект в продажу по более высокой цене. Не надо забывать и о курсе доллара и евро, рост которых также влияет на стоимость строительных материалов.

Основным движущим фактором продажи сегодня является ипотека с господдержкой под 6,5%. «На наших проектах с помощью ипотеки продается до 70% и более квартир, — рассказывает Ольга Тумайкина. — Ряд банков по собственной инициативе снижает ставки до 6%, 5,9% и т. д. У нас, как и у других застройщиков, есть совместная с банками программа субсидирования — 0,01 и 0,05% до конца года (затем с начала 2021 года —   6,5%)».

Впрочем, как признается спикер, существует риск резкого прекращения спроса. 

Это может произойти, если льготная ипотека внезапно прекратится. Тогда будет использоваться программа субсидирования ставки застройщиком. «Во время пандемии мы запускали для клиентов такие акции, как страховка от потери работы, или "купи сейчас, плати потом" (клиент вносит 20% от стоимости жилья сразу, а ипотеку берет за полгода до ввода дома). Скорее мы будем использовать подобные программы субсидирования, рассрочки, чем снижать стоимость жилья», — говорит Ольга Тумайкина.

Девелоперы не намерены снижать стоимость жилья. 

Однако не нужно забывать о том, что у нас заметно уменьшились реальные доходы населения, растет безработица, у людей снижается уверенность в завтрашнем дне, напоминает Алексей Попов. «Поэтому говорить о том, что цены на недвижимость ни при каких обстоятельствах снижаться не будут, я бы не стал. Если в текущих условиях станет сложно обеспечивать темпы продаж, нужно будет что-то придумывать и с ценовой политикой, — рассуждает Алексей Попов. — На стыке двух этих факторов — с одной стороны, эскроу-счета, дешевая ипотека, активность инвесторов, которые будут стараться сохранить свои средства, переводя их в квадратные метры, с другой — сложная ситуация в экономике и в мире, вот и будут балансировать цены».

Объем предложения на первичном рынке сокращается, но при этом остается достаточно большим. Сегодняшнюю ситуацию нельзя сравнить с 2017 годом, когда на рынке было выставлено 120 тыс. квартир в Москве и Московской области, сейчас количество активно продаваемых квартир и апартаментов составляет около 75 тыс. лотов, но это все равно очень много, считает Алексей Попов. Кроме того, есть так называемые запасы застройщиков, в которые входят проекты, получившие разрешительную документацию, но пока не вышедшие на рынок.

Если в 2010 году после отставки Лужкова в Москве был рынок продавца, то сейчас — рынок покупателя. 

Тот факт, что в каждом районе Москвы, Новой Москвы и Подмосковья можно всегда найти проект комфорт-класса, не позволяет говорить, что в Москве существует недостаток предложения, отмечает Алексей Попов.

Что выгоднее брать? Не опасно ли покупать новостройку?

Однозначно рекомендовать покупателю срочно бежать в офис продаж к застройщику или звонить по объявлениям на Циан собственникам квартир на вторичном рынке нельзя: у каждого человека своя жизненная ситуация и свои потребности.

Если нужно переехать в новую квартиру как можно скорее, имеет смысл присмотреться к новостройкам, где квартиры часто предлагаются с отделкой, рекомендует Ольга Тумайкина. Сейчас есть тренд ухода сотрудников на удаленный формат работы, поэтому застройщики пытаются предложить разные варианты планировок, в которых предусмотрено несколько функциональных зон, в том числе и рабочие места. Можно также рассматривать квартиры с европланировками, где есть кухня-гостиная и несколько спален, в которых можно будет в случае необходимости выделить место для работы.

«Когда люди посидели в самоизоляции в 50-метровых студиях, они поняли, что это не самое эффективное вложение средств», — соглашается Алексей Попов. 

Он считает, что сейчас застройщики будут проектировать компактные квартиры с отдельными комнатами. Наибольшим спросом будут пользоваться небольшие двух-трехкомнатные квартиры.

При выборе проекта в Новой Москве — локации, которая сегодня пользуется большим спросом, Алексей Попов рекомендует обратить внимание на то, что будет происходить непосредственно с тем кварталом, в котором вы выбираете жилье. Вряд ли вы хотите жить в квартире с окнами на строительство следующих очередей. Нужно смотреть на перспективы освоения следующих участков.

А вот опасаться покупать жилье в новостройке сегодня не стоит. «Нормативно-правовая база шагнула вперед. Несмотря на пандемию, историй о каких-то крупных банкротствах застройщиков мы не слышим, можно говорить о том, что система продаж по эскроу-счетам достаточно хорошо защищает покупателей жилья», — говорит Алексей Попов. Однако все же имеет смысл поискать информацию о застройщике в Сети, познакомиться с историей компании, уже готовыми объектами, рекомендует Ольга Тумайкина. В пользу приобретения жилья на первичном рынке выступают льготная ипотека и ряд интересных льготных программ от девелопера.

Если на первичном рынке торг пока неуместен, то на вторичном продавцы готовы на дисконты. 

И если вы не хотите брать ипотеку или, например, не хватает немного денег на квартиру, которую вы хотите, имеет смысл поискать варианты на вторичке. Здесь сделки происходят вне зависимости от экономических кризисов и пандемии, и с точки зрения соотношения спроса и предложения этот рынок лучше откалиброван. «Рост цен на вторичном рынке сдерживает еще один фактор — это конкуренция с новостройками, — говорит Алексей Попов. — Вторичное жилье даже в Москве физически и морально устарело. Новому поколению покупателей сложно объяснить, что квартира на Кутузовском или Ленинском проспекте — это важное вложение, которое должно стоить больше, чем новостройка. Квартира в новостройке сейчас в приоритете у покупателя».

Сейчас первичка дорожает, а вторичка дешевеет из-за того, что на новостройки действует льготная ипотека. Как только ее действие прекратится, покупатели могут быть более свободными в своем выборе, отмечает Алексей Попов. 

Не нужно путать туризм с эмиграцией

В марте-апреле количество запросов как по аренде, так и по покупке загородной недвижимости побило все рекорды. Просмотров было в 5–6 раньше, чем в тот же день прошлого года. Однако не нужно путать туризм с эмиграцией. Массового переезда за город все ждали в 90-е годы , в 2000-е, но этого не произошло.Одно дело, когда вы временно живете на даче, и другое — полноценный переезд за город. Есть объективные проблемы с инфраструктурой, даже в пригородах Москвы, предостерегает Алексей Попов. Существует и недостаток качественного предложения. Да, можно купить участок без подряда, вкладывать ежегодно определенные деньги в строительство дома, но если процесс растягивается на годы, это не решение вопроса, а образ жизни. 

Адекватного предложения поменять московскую квартиру на загородный дом с газом-водоснабжением-телефоном-интернетом, и чтобы все это работало и не ломалось, на рынке очень немного. 

Когда оно появится, можно будет говорить о массовом исходе москвичей в пригороды. Но в решении этого вопроса без помощи государства не обойтись: создать качественную инфраструктуру в рамках частных поселков застройщики не смогут.

Если хотите заплатить чуть меньше и согласны нести определенные риски, связанные, например, с более высокой оплатой коммунальных услуг, можно рассмотреть апартаменты в качестве альтернативы жилью, говорит Алексей Попов.Риски связаны не только с более высокой стоимостью коммуналки, а с тем, что тарифы для квартиры утверждаются Министерством экономического развития, а для апартаментов — нет, поэтому их владельцы не защищены от произвола управляющей компании.

В страхе потерять свои сбережения из-за падения курса рубля и снижения ставок по депозитам сегодня многие решают перевести свои рубли в квадратные метры. «Прежде чем покупать недвижимость в качестве инвестиций, нужно хорошо подумать, — предупреждает Алексей Попов. — Как вы планируете сдавать жилье: посуточно или на длительный срок? Если планируете заниматься сдачей квартиры в краткосрочную аренду, вам потребуется много времени, либо придется нанимать сотрудника для клининга». Также  спикер напомнил, что в этом году многим собственникам пришлось перепрофилировать сдачу в аренду из краткосрочной в долгосрочную, так как потоки командировочных и туристов прекратились.

Ольга Тумайкина в качестве инвестиций рекомендует рассматривать апартаменты в апарт-отелях, где доходность может достигать 12%, а заботу о клининге, аренде и прочем возьмет на себя управляющая компания. Такой проект в компании ГК ФСК также имеется.

«Если не прилетит очередная стая черных лебедей, через год мы увидим рост цен в новостройках. Но темпы роста будут ниже, чем сегодня. На вторичном рынке средние цены будут стабильными. Часть из 12%-го падения ставки аренды с началом бизнес-сезона отыграется, однако полностью вернуться на докризисный уровень ставка сможет только после возвращения реальных доходов населения. Нам нужно привыкать жить в условиях новой ценовой реальности», — резюмирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.