На практике процедуру можно разделить на два этапа: подписание акта приема-передачи и физическое освобождение. Как правило, они происходят одновременно.
Акт приема-передачи квартиры
Акт приема-передачи квартиры — один из самых главных документов сделки. Он дополняет договор купли-продажи, доказывая факт передачи квартиры. С подписанием акта получателю также переходят не только права собственности, но и обязанности по купленной им квартире, включая своевременную оплату счетов, налогов и т. д.
Единой обязательной формы для заполнения документа не существует, общий шаблон вы найдете в нашей Библиотеке документов.
Стороны подтверждают, что не имеют претензий, и лично подписывают акт. Регистрировать акт в государственных органах или заверять его y нотариуса не нужно.
О чем надо не забыть при составлении акта?
Акт приема-передачи квартиры обычно содержит следующую информацию:
— паспортные данные всех участников сделки;
— описание состояния квартиры: наличие ремонта, дефектов и особенностей;
— при указании недостатков прописывается, кто будет эти дефекты устранять (или что покупатель о них осведомлен и согласен с ними: если дефекты будут обнаружены уже после подписания акта, ему вряд ли удастся взыскать убытки с продавца);
— адрес квартиры (не помешает и кадастровый номер);
— характеристики квартиры (количество и площадь комнат; показания приборов учета);
— сведения о договоре купли-продажи квартиры (когда и на каких условиях он подписан);
— данные об оплате сделки (если все расчеты по ДКП уже проведены, это обязательно фиксируется в акте приема-передачи с указанием, что у продавца нет претензий по оплате).
Когда и как происходит передача квартиры?Обычно это происходит уже после того, как право собственности перешло новому владельцу, а продавец получил оплату. К моменту передачи квартиры бывший собственник должен полностью освободить квартиру — выписать всех зарегистрированных, вывезти вещи и мебель (он забирает или не забирает их согласно прописанным в ДКП договоренностям). В общем, надо быть готовым к жизни без своей теперь уже бывшей жилплощади.
Обычно стороны встречаются в назначенный день в квартире (присутствие риелторов приветствуется), еще раз все осматривают и подписывают акт приема-передачи.
После этого продавец отдает покупателю все комплекты ключей и уходит.
Какие могут возникнуть трудности?Бывают нюансы, связанные с полностью укомплектованной квартирой, — с отделкой и мебелью. В дорогом сегменте рынка далеко не всегда составляется подробное описание всех переходящих новому владельцу предметов. При передаче квартиры — уже после того как стороны выходят на сделку и подписывают ДКП, может обнаружиться, что не хватает каких-то предметов интерьера, которые покупатель запомнил при просмотре. Это приводит к конфликтам.
В качестве примера президент Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Николай Винидиктов приводит ситуацию, когда представители сторон приехали на второй показ для внесения аванса, но внезапно передумали. Оказалось, что продавец поменял диван: был дорогой, поставили дешевый, причем обсуждалось, что квартира продается с отделкой и мебелью. Сделка в итоге не состоялась.
Или другой пример. Уже во время сделки покупатель поставил продавца перед фактом, что переводит оплату из долларов в рубли. Владельцу некуда было деваться — он рассчитывал на эту сделку и поэтому согласился на невыгодный курс, который ему навязали. Пользуясь тем, что в ДКП не было описи, до передачи квартиры он вынес из нее всё ценное, чем компенсировал свои убытки и неудобства. Пострадали в итоге все.
Все важные моменты должны быть прописаны не только в договоре купли-продажи (хотя в нем — в первую очередь), но и в акте приема-передачи. Не забудьте, что акт подписывается в двух экземплярах.
