Не дороже прочих
Почти год назад российский строительный рынок перешел на новую схему реализации жилой недвижимости. Уже 11 месяцев новые проекты выводятся на площадку при помощи проектного финансирования, которое предоставляют банки-кредиторы. С покупателями заключаются договоры с использованием эскроу — специальных счетов, на которых деньги дольщиков хранятся до момента сдачи дома.
Новый принцип работы должен был сделать покупку жилья в новостройке безопасной, раз и навсегда решив проблему обманутых дольщиков. Но заодно он повысил цены и в строящихся по старой схеме новостройках, и на подтянувшемся вторичном рынке.
Ожидалось, что жилье в эскроу-проектах будет дороже из-за появившегося между застройщиком и покупателем гаранта-посредника — банка. Но как только новые проекты стали выходить на рынок, оказалось, что это далеко не так.
ЖК Terra
По данным Аналитического центра «М2Маркет», еще в конце декабря, когда новая схема действовала полгода, значимая разница в стоимости жилья прослеживалась только в двух петербургских проектах: ЖК Terra и ЖК «Черная речка», где 1 кв. м стоил в среднем на 10 тыс. рублей дороже, чем в аналогичных проектах без эскроу.
На сегодняшний день никакой разницы эксперты не отмечают.
директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»
Предложение с эскроу расширяется
Число проектов с эскроу-счетами в Петербурге растет: если к началу года их было 18, то сегодня — уже 23. По данным «М2Маркет», суммарная запроектированная площадь для продажи через эскроу в этих проектах сейчас составляет 732,7 тыс. кв. м — это около 13 тыс. лотов. К ним следует добавить проекты, которые получили разрешения на строительство, но пока не вышли в реализацию, — они в данной статистике не учтены.
Из 23 проектов 15 реализуются исключительно через эскроу-счета, в остальных восьми жилых комплексах есть в продаже корпуса, продающиеся и по эскроу, и по старой схеме (или по переуступке). Два проекта из 23 — апарт-отели, остальные — жилье. Среди них четыре проекта премиум-класса, шесть проектов бизнес-класса, 12 ЖК комфорт-класса и один — эконом.
ЖК «Северная долина»
Самый масштабный проект, на который приходится более 100 тыс. кв. м жилья, — ЖК «Северная долина» от компании Главстрой: в продаже здесь почти 2,3 тыс. лотов.
Также в тройке лидеров — «Квартал Che» от компании ЛенСпецСМУ и Modum от «Арсенал-Недвижимость». В каждом — более 1,5 лотов. Все три проекта реализуются в сегменте комфорт-класс.
По данным «М2Маркет», за прошедшие месяцы 2020 года на рынок Петербурга вышло пять проектов с участием эскроу.
ЖК «Солнечный город. Резиденции»
Помимо уже упомянутого Modum это «Солнечный город. Резиденции» от Setl City — малоэтажный ЖК комфорт-класса, продолжающий масштабный проект застройщика в Красносельском районе Петербурга.
ЖК «Московские ворота II»
В сегменте «комфорт+» начал продаваться ЖК «Московские ворота II» — проект ЛенСпецСМУ у одноименной станции метро. В сегменте бизнес-класс появился только один проект — Alter от AAG, в сегменте премиум — ЖК «Октавия» от «Балтийской коммерции».
«Пятерка лидеров по объемам строительства с применением счетов эскроу остается неизменной, — комментирует Роман Строилов. — Это ЛенСпецСМУ, Главстрой, ЛСР, «Арсенал-Недвижимость» и Росстройинвест (РСТИ).
Больше всего проектов по новой схеме по-прежнему представлено у RBI и ЛенСпецСМУ — по три жилых комплекса. Росстройинвест находится на втором месте — он реализует при участии эскроу два проекта.
«Интересно, что в тройке лидеров только ЛенспецСМУ выводил абсолютно новые проекты на рынок в конце 2019 — начале 2020 года. RBI и РСТИ перевели уже строящиеся проекты на реализацию по новым правилам», — замечает эксперт.
Темпы строительства и спрос
В отличие от застройщиков из других регионов, которые жалуются на темпы строительства проектов, реализуемых по новой схеме, петербургские девелоперы перестроились — сложностей с темпами работ эксперты не видят.
«Выход на площадку может быть медленнее: требуется время на оформление всех документов, получение одобрения банка и прочие сопровождающие процедуры, — поясняет Роман Строилов. — Но если проект запущен, то темпы строительства будут такими же, какими они были бы с применением старой схемы, но при условии качественно подготовленной проектной и рабочей документации».
Что касается спроса на эскроу-проекты, то, вопреки пессимистичным ожиданиям, он не уступает спросу на строящиеся по старой схеме объекты. Поскольку стоят такие квартиры не дороже, а сама схема считается более надежной, поначалу спрос на нее был даже повышен.
директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»
В начале статьи: ЖК «Квартал Che»
