Предыстория
Рассказывает Мария. «Сначала мы жили в “двушке”, доставшейся мне в наследство от бабушки. Три года назад переехали по реновации в новую двухкомнатную квартиру. В прошлом году у нас родилась третья дочка — в “двушке” стало тесновато. Пришлось задуматься о более просторном жилье.
Покупателей на свою реновационную двухкомнатную квартиру мы нашли быстро. После ее продажи жили в деревне, в доме свекров, чтобы неспешно подбирать “трешку”. Ситуация омрачалась поведением мужа, который весной потерял работу и с тех пор стал выпивать.
План удался: подобрали хороший вариант — большую трехкомнатную квартиру в новом доме в Одинцове. Пусть и не в Москве, но без доплат, в районе с хорошей инфраструктурой, да и воздух тут почище.
Хотите купить трехкомнатную квартиру в Подмосковье? Ищите подходящие варианты на Циан
Мы внесли аванс и стали ждать подписания договора (продавец хотел провести альтернативную сделку).
Аванс — фактически предоплата по договору, а задаток — мера обеспечения исполнения обязательств («собрался купить квартиру — покупай»). Если сделка не состоится, то аванс продавец возвращает покупателю в том же размере, а задаток (если сделка не состоялась по вине продавца) — уже в двойном.
Бывает, что в предварительном договоре (он же — соглашение об авансе) прописано: если по каким-то личным причинам покупатель отказывается от сделки, то аванс возврату не подлежит (то есть продавец может оставить его себе).
Но это противоречит основам гражданского законодательства. Поэтому подобное условие в договоре ничтожно: даже если продавец удержит аванс, а покупатель обратится в суд, требуя вернуть его, суд встанет на сторону покупателя.
И вот день сделки назначен, но Коля потерял берега окончательно. И я поняла, что не хочу больше с ним жить. Не хочу, чтобы дети росли в постоянных скандалах и вызовах полиции. Начала собирать вещи, но муж сказал, что квартиру в Одинцово у меня отсудит, так как она будет куплена в браке. Не знаю, что теперь делать».
Циан.Журнал обратился за комментариями к Юлии Азаровой, юристу по сделкам с недвижимостью.
Вариант первый: квартира принадлежала жене до брака
Если проданная квартира принадлежала Марии еще до брака, претендовать на средства от ее продажи Николай не вправе. И сделку по покупке новой квартиры он тоже не сможет оспорить.
При этом не имеет значения, каким образом квартира оказалась в собственности Марии — получила ли она ее в наследство от бабушки, в дар или сама накопила и купила.
Режим совместной собственности супругов не распространяется на имущество, купленное в период брака на средства, которые принадлежали одному из супругов единолично.
Такое правило действует, даже если супруг, которому до брака принадлежала квартира, продаст ее уже в браке и на вырученные средства купит новое жилье.
Этот принцип работает и при получении квартиры по реновации: программа связана именно с объектом (квартирой), а не с субъектом и его семейным положением. При получении квартиры она будет записана на жену, так как это по своей природе «замещающее» жилье: взамен ветхого выдается новое.
По закону деньги, полученные от продажи личного имущества, не являются совместно нажитыми.
Предположим, супруг, желая отомстить, начнет требовать у жены половину денег с ее счета в банке. Достаточно будет представить документы, которые доказывают, что жена владела квартирой до брака (например, завещание, договор дарения или купли-продажи).
Вариант второй: есть брачный договор
Если пара заключала брачный договор, это меняет дело.
Такой договор может предполагать режим раздельной собственности. Или он может устанавливать, что всё имущество, нажитое в браке, будет регистрироваться на жену и принадлежать ей (этим часто пользуются состоятельные люди).
Но по российскому законодательству права супругов не должны ущемляться. Поэтому при разводе второй супруг может подать исковое заявление с требованием присудить ему что-то из принадлежащего супруге имущества: ведь его имущественные интересы оказались ущемлены. С вероятностью 90% половина квартиры перейдет ему.
В случае если жена продаст квартиру и получит деньги, у мужа есть два пути.
- Потребовать от жены выплатить ему компенсацию в размере половины полученной суммы. Тогда на сделку с новым покупателем это никак не повлияет: супруга купит квартиру, и она останется ей в пользование.
- Потребовать признать сделку по покупке новой квартиры недействительной. Так как старая квартира, согласно брачному договору, была записана на жену, мужу через суд придется признавать брачный договор ущемляющим его интересы. Если суд согласится с его доводами, последует реституция: покупатель возвращает квартиру, суд делит ее пополам между супругами. А жена будет обязана вернуть деньги покупателю.
Вариант третий: муж значительно вложился в квартиру
Еще один сценарий: сама квартира принадлежала супруге еще до брака, но уже в браке муж в нее вложился. Допустим, оплатил дорогостоящий ремонт или делал его самостоятельно в течение долгого времени (при этом он мог не работать, а заниматься лишь ремонтом).
Если в результате приложенных мужем усилий квартира значительно подорожала, суд может посчитать ее совместно нажитым имуществом и разделить.
А вот как именно будет разделена квартира (пропорционально вложениям или пополам) — вопрос, который оставлен на усмотрение судьи. Для этого проводится судебная экспертиза, где специалист рассчитывает размер вложений каждого из супругов.
Тут многое зависит от значительности вклада супруга. Доказать ее он может разными способами: например, предоставив переписку с женой или свидетельские показания, что они договорились об увольнении мужа с основного места работы — с тем, чтобы он занимался только ремонтом.
Подобный труд оплачивается высоко: суммарно за два года могло набежать, предположим, 2 млн рублей — это существенно. Или он покупал дорогие материалы, и есть чеки, которые это подтверждают. Или по согласованию с женой произвел неотделимые улучшения: сделал вентиляцию, приобрел встроенную мебель — будет учитываться любое действие, которое делает квартиру значительно дороже по стоимости.
Покупать нельзя откладывать
Вернемся к ситуации Марии и Николая. Старая квартира продана, деньги лежат на счете в банке — и вот-вот должны пойти на покупку новой квартиры, которая уже найдена. Супруги еще в браке, но собираются разводиться.
Как следует из рассказа Марии, квартира, с продажи которой получены эти деньги, безоговорочно принадлежала ей. Предположим, что супруг в эту квартиру не вкладывался и не собирается оспаривать этот факт. Хотя поведение Николая нельзя предугадать: риск есть всегда. Причем даже нотариальное заверение не поможет подстраховаться: ведь отказ от своего права на судебную защиту ничтожен.
В этом случае жена до развода может спокойно покупать новую квартиру и оформлять ее на себя или на кого угодно — совместно нажитым такое имущество не станет. Даже если супруг попробует отсудить себе долю, суд ему откажет.
И еще: жена может использовать в суде тот факт, что муж пьет или имеет какие-то другие зависимости, хотя пагубные привычки не имеют прямого отношения к разделу квартиры в истории Марии и Николая.
Этот аргумент будет учитываться, если квартира куплена в браке и нет брачного договора. По общему правилу, имущество будет считаться совместно нажитым. Но если супруга докажет, что содержала мужа, который вел аморальный образ жизни, нигде не работал и не приносил доход в дом, суд вправе признать такую квартиру собственностью только жены.
